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論小戶型房產(chǎn)營銷
作者：佚名 時間：2004-3-10 字體：[大] [中] [小]
一、 小戶型房屋營銷的支持要素
1、 地段支持
小戶型產(chǎn)品的地段支持因素主要有兩個方面，一是小戶型產(chǎn)品本身的絕對地理位置，二是小戶型產(chǎn)品的心理位置。
小戶型產(chǎn)品的絕對地理位置主要是指小戶型產(chǎn)品的地理坐標(biāo)位置，其關(guān)系要素有該地和核心商圈的絕對距離，交通條件、社區(qū)與街區(qū)功能規(guī)劃、街區(qū)商業(yè)成熟度等因素。
小戶型產(chǎn)品的心理位置，其關(guān)系要素有與核心商圈的心理距離、與時尚消費(fèi)圈連接的緊密程度、與前沿思想潮流圈結(jié)合的緊密程度。
小戶型產(chǎn)品的地段因素對小戶型產(chǎn)品的營銷常常具有決定性作用。因此我們研究小戶型產(chǎn)品的地段因素，發(fā)現(xiàn)和挖掘小戶型產(chǎn)品的地段優(yōu)勢，常常成為小戶型產(chǎn)品營銷中的關(guān)鍵因素。為此我們將從我們所列舉的因素中對小戶型產(chǎn)品的地段因素進(jìn)行分析。
◆ 與核心商圈的絕對距離：
與核心商圈的絕對距離，是小戶型產(chǎn)品地段因素中最為重要的因素。一個商業(yè)業(yè)態(tài)完全，服務(wù)設(shè)施一流，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，時尚氛圍濃厚，思潮居于前沿地位的商圈，其價值本身就無與倫比。
這些地段內(nèi)，一般而言，是高知識、高技術(shù)的知識產(chǎn)業(yè)云集的地方。因此這里也聚集了大批的高文憑、高學(xué)歷的高層知識文化精英。與之相匹配的是他們的高收入與高消費(fèi)。他們的消費(fèi)通常成為這個城市的消費(fèi)潮流的代言人，從某種程度而言，他們就是這個城市時尚消費(fèi)的代言人。
因此在這些地段的小戶型產(chǎn)品一個最為通常的表現(xiàn)就是高價格，而且產(chǎn)品創(chuàng)新也大多在這些地段。比如最先小戶型的裝修房營銷，通常都發(fā)生在這些地段，在我們的市場中，我們可以舉例的便是解放碑比比皆是的精裝小戶型產(chǎn)品營銷。
產(chǎn)品的創(chuàng)新與產(chǎn)品的高附加值是緊密聯(lián)系在一起的，綜觀解放碑小戶型樓市，我們可以得出這樣一個結(jié)論，即裝修房的價格在扣除裝修成本后，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出清水房的價格。
與裝修房高昂的價格相適應(yīng)的是，該種產(chǎn)品的營銷的先進(jìn)性，重慶樓市中大多概念產(chǎn)品都是由他們貢獻(xiàn)的，而他們的營銷推廣費(fèi)用比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出清水房。他們通過大版面的硬性彩色廣告與大篇幅的新聞推廣則從意識形態(tài)方面改變?nèi)藗兊南M(fèi)觀與產(chǎn)品價值觀。而與核心商圈的絕對距離越近，這種狀態(tài)也就越明顯。因此可以說小戶型產(chǎn)品營銷的繁榮程度是由核心商圈為軸心，向外延展的。
從上述論證我們可以發(fā)現(xiàn)，核心商圈周圍地區(qū)成為小戶型產(chǎn)品革新，營銷手段創(chuàng)新的溫床。高附加值的產(chǎn)品與革新性產(chǎn)品多在這些地方出現(xiàn)。因此我們可以得出這樣一個結(jié)論，即與核心商圈的絕對距離越近，也就越適宜生產(chǎn)高附加值與革新性產(chǎn)品，而產(chǎn)品營銷成功的可能性也就越大。
◆ 與核心商圈的心理距離
與核心商圈的心理距離是個相對概念，即隨人的不同，對一個地理位置的認(rèn)識也不同。但是通常而言心理距離的遠(yuǎn)近，在城市內(nèi)，與公交系統(tǒng)的發(fā)達(dá)密切相關(guān)。公交系統(tǒng)越繁榮的地方，人們的心理距也就越近。這種心理上的不同認(rèn)知感，對小戶型的營銷顯得尤為重要。
小戶型置業(yè)者的目的有三個，一是單身或者丁克家族的終極用房，這類使用者購買小戶型物業(yè)，將之使用功能作為小戶型的終極用途，比較注重產(chǎn)品的使用功能；二是準(zhǔn)單身與準(zhǔn)丁克家庭將之作為過度房使用，該種使用者，更側(cè)重對產(chǎn)品臨時性過度性功能；三是炒房族，他們關(guān)注的是房屋的投資回報率與出租率。
前兩個目的的購房者，從當(dāng)前我們的城市人口結(jié)構(gòu)，與社會經(jīng)濟(jì)與教育的發(fā)展速度來看，多數(shù)是年輕一族（在老齡社會或者經(jīng)濟(jì)處于成熟期的社會或許例外）。在重慶表現(xiàn)更為明顯，當(dāng)一個城市的中產(chǎn)階層尚未形成之時，城市的年輕的白領(lǐng)階層就成為這個城市的主導(dǎo)消費(fèi)潮流的代言人。由于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與我國教育改革的程度，在目前，我國的知識階層大多集中在25—35歲這個年齡階段。
在這個階段的年輕城市白領(lǐng)，如果不是家底殷實(shí)，只能靠自己創(chuàng)業(yè)來滿足住房需求的話，大房對他們而言，無疑是奢侈品，能夠享受車房同時擁有的年輕金領(lǐng)人士，在我們的城市應(yīng)該說是一個相對小的范圍。
通過上述分析，我們可以勾畫出城市小戶型的購買者中的前兩種目的的客戶的形態(tài)。即他們靠自己的知識與能力在我們這個發(fā)展的城市中，憑借自己的才識，經(jīng)過幾年的打拼，能夠在這個生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)腳跟。迫于城市生存的壓力，他們將大部分的時間用在了發(fā)展自己的事業(yè)上，因此時間對他們而言，是第一重要因素。
到達(dá)工作地與成熟商業(yè)街區(qū)的時間成了他們對住房需求中的重要因素。因此在絕對距離相對較近的核心商圈因?yàn)閮r格的高昂而讓他們無法承受之時，時間距離的遠(yuǎn)近就成了他們選擇房屋的一個極其重要的因素。在城市的時間距離，通常是靠直達(dá)的公交車來計算的，因此公交系統(tǒng)的發(fā)達(dá)與否，即成了衡量心理距離的一個極端重要的因素。在重慶樓市中，金島花園就是一個極為典型的范例。
心理距離遠(yuǎn)近的另一個重要因素就是與時尚商圈、時尚潮流聯(lián)系的緊密程度。當(dāng)城市核心商圈與時尚意識、時尚潮流相分離時，這種原因在消費(fèi)者購房的因素分析中的重要性就顯現(xiàn)出來了。這種情況比較典型的出現(xiàn)在重大附近，與沙區(qū)核心商圈同樣遠(yuǎn)近的楊梨路與勞動路的繁榮程度差別就非常明顯，同樣作為樓盤，勞動路的小戶型呈現(xiàn)的是哄搶的局面，而大川花園與翰林景園在銷售則相對遲緩的多。在同樣的絕對距離，交通條件尚不及的地，對小戶型的認(rèn)同度，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于另一個地方，則充分證明了心理距離的遠(yuǎn)近對小戶型需求的重要程度。
從以上分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：即衡量一個地方是否適宜營建小戶型產(chǎn)品，除了與核心商圈的絕對距離的遠(yuǎn)近外，與核心商圈的心理距離就成了是否建設(shè)小戶型產(chǎn)品重要標(biāo)準(zhǔn)。
◆ 交通條件
交通條件的重要性在上面我們論述心理距離遠(yuǎn)近的重要性時，已有所論述，但是交通條件對小戶型產(chǎn)品的重要性，我們尚未完全找出來。因此我們將在這繼續(xù)對交通條件的討論。
在城市，交通條件的發(fā)達(dá)與否，通常決定了地塊與房屋的價值。交通發(fā)達(dá)可分為兩種不同的情況，一是作為公交車始發(fā)地點(diǎn)線路的多少，二是作為中間站過往的公交車線路的多少。
在大多情況下，小戶型產(chǎn)品位于公交車始發(fā)線路密集的地方。但這些區(qū)域多為核心商圈所在地，在遠(yuǎn)離核心商圈的其他人口聚居地，小戶型產(chǎn)品并不多見，比較典型的只有金島花園。這是因?yàn)�，非核心商圈的人口聚居地，因�(yàn)橥ǔＧ闆r下，整個地區(qū)顯得比較落后，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。這些地方不僅城市生活配套設(shè)施落后，人們意識形態(tài)與觀念落后，而且通常也缺乏改變這種情況的新興的公司出現(xiàn)。他們充當(dāng)了城市的農(nóng)村的概念。
中間站過往的公交線路發(fā)達(dá)的地方，通常位于城市兩個或者以上的幾個壓核心商圈的三角地帶。它們到各個壓核心商圈的距離大致相等。這些地方由于在空間距離上具有可選擇性，因此也頗受小戶型買家的青睞。在這些地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品也比較容易獲得成功。但如果在這種不是城市三角地帶，但公交系統(tǒng)相對又比較發(fā)達(dá)的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品，營銷就將面臨比較大的挑戰(zhàn)，因?yàn)檫@些地方是向城市的外延進(jìn)行延伸。
從以上的論述可以得出這樣的結(jié)論，在選址建設(shè)小戶型產(chǎn)品時，我們一定不要在遠(yuǎn)離核心商圈而且又不是城市三角地帶的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品。
◆ 街區(qū)功能規(guī)劃
城市社區(qū)模式，街區(qū)功能規(guī)劃對小戶型產(chǎn)品的影響主要體現(xiàn)在城市的功能規(guī)劃上。城市功能規(guī)劃參考因素主要有三個方面，即該區(qū)的歷史功能，現(xiàn)在的實(shí)際功能，或者是因?yàn)槌鞘幸驗(yàn)閿U(kuò)展，或者重新規(guī)劃而即將在未來體現(xiàn)的功能。
街區(qū)的歷史功能對房產(chǎn)營銷往往具有質(zhì)的規(guī)定性與不可更改性。房產(chǎn)企業(yè)在處理街區(qū)的歷史功能與產(chǎn)品規(guī)劃時，應(yīng)注重與街區(qū)的歷史功能相結(jié)合，這種結(jié)合程度，與街區(qū)的歷史功能的強(qiáng)度密切相關(guān)—即與街區(qū)在人們心目中的印象的穩(wěn)定性相關(guān)，街區(qū)歷史功能越是突出的地方，項(xiàng)目的功能與街區(qū)功能的吻合程度就應(yīng)越高。因?yàn)橐淖內(nèi)藗冃哪恐屑榷ㄐ蜗螅@種形象越是深刻，就是越難改變。
街區(qū)現(xiàn)實(shí)的功能對產(chǎn)品形態(tài)的制約性比較小，因?yàn)橐粋�現(xiàn)實(shí)的街區(qū)功能，因?yàn)樯倭藲v史底蘊(yùn)的傳承性，在人們心目中的形象也不穩(wěn)定，因此發(fā)展商在建設(shè)產(chǎn)品時，可以依據(jù)塊地的地理特征與項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，但項(xiàng)目在定位時，應(yīng)密切關(guān)注地塊所在街區(qū)在項(xiàng)目建設(shè)與銷售期，可能因規(guī)劃產(chǎn)生的功能改變與項(xiàng)目的功能背道而弛，從而產(chǎn)生市場的排斥，影響產(chǎn)品的銷售。
街區(qū)的未來功能規(guī)劃，主要是由未來的若干年時間內(nèi)，依據(jù)項(xiàng)目所在地與周邊各商業(yè)中心的地理連接而產(chǎn)生的機(jī)會或者因?yàn)橹卮蠼煌l件的改變而產(chǎn)生的機(jī)遇。因此發(fā)展商在確定項(xiàng)目的功能時，除了應(yīng)密切關(guān)注政府規(guī)劃方面的動態(tài)外，還應(yīng)密切關(guān)注整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，與地塊地理位置與經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的連接點(diǎn)之間的關(guān)系，自行預(yù)測將來在本區(qū)域可能擁有的機(jī)遇，從而預(yù)先規(guī)劃產(chǎn)品的功能形態(tài)，避免出現(xiàn)產(chǎn)品功能規(guī)劃失敗的重大決策錯誤。在另一個方面，由于項(xiàng)目功能規(guī)劃產(chǎn)生與項(xiàng)目建設(shè)成績，也會影響到政府部門對該地理區(qū)域的功能規(guī)劃。因此從這個角度說，發(fā)展商在選擇一個尚未有功能規(guī)劃地塊時，應(yīng)做好先期分析，充分運(yùn)用街區(qū)功能對產(chǎn)品的相互影響關(guān)系，爭取一個對項(xiàng)目最有利的機(jī)遇。
本節(jié)論述的街區(qū)功能規(guī)劃，與小戶型產(chǎn)品連接的緊密程度不高，但是作為小戶型產(chǎn)品的營銷，對街區(qū)功能具有更大的依賴性。這是因?yàn)樾粜彤a(chǎn)品的營銷對象更為單一，性格指向也更具特色，營銷的風(fēng)險性也更大。因此更應(yīng)該注意對這個原理的合理運(yùn)用。龍湖旁邊的加新時代印象就是忽視了這個原理，因此產(chǎn)品雖幾度變化銷售商，銷售仍不理想。
◆ 核心商圈的商業(yè)成熟度
核心商圈的商業(yè)成熟度，對小戶型產(chǎn)品的規(guī)定性主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的使用功能上。核心商圈的商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的功能就更為廣泛。從居住，投資或者商用三個方面來分析，我們有以下結(jié)論：
核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的三種功能都能得到比較完全的市場認(rèn)同。在重慶樓市解放碑的小戶型產(chǎn)品推廣中，用于居住，投資、商用的比例相差并不懸殊，就可以充分證明這個觀點(diǎn)。
在核心商圈商業(yè)成熟度較低的次級商圈，小戶型產(chǎn)品的商用功能就體現(xiàn)的不那么明顯，小戶型產(chǎn)品的投資者也大為減少，取而代之的是對小戶型產(chǎn)品使用功能的強(qiáng)烈外現(xiàn)。而遠(yuǎn)離核心商圈，或者核心商圈的商業(yè)成熟度非常低的話，小戶型產(chǎn)品的商用功能則幾乎可以忽略不計。
核心商圈對小戶型產(chǎn)品的另一個規(guī)定性體現(xiàn)在產(chǎn)品的價格上，核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，小戶型產(chǎn)品的價格也就越高，產(chǎn)品的種類也越多；核心商圈的商業(yè)成熟度越低，小戶型需求也就越低，小戶型產(chǎn)品的價格也就越低，種類也越少。
◆ 與時尚消費(fèi)圈的關(guān)系
時尚消費(fèi)圈主要是城市功能規(guī)劃后，各功能區(qū)相互分隔后，產(chǎn)生的市場影響。通常而言，時尚商圈總是與零售業(yè)態(tài)與思想潮流緊密銜接的，因此消費(fèi)的時尚商圈主要位于核心商圈的核心位置，或者是思想潮流活躍的各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)比較集中的地方。
時尚消費(fèi)圈與小戶型產(chǎn)品的關(guān)系主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品性能與功能上。因時尚消費(fèi)圈充當(dāng)了一個城市消費(fèi)潮流的代言人，因此越是距離時尚消費(fèi)圈近的地方，產(chǎn)品的創(chuàng)新與革新程度越高，其營銷推廣的方式也就需要不挺的更新。因潮流天生具有暫時性，只有在有限的流行時間內(nèi)，將產(chǎn)品售出去，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價值。
因此距離時尚消費(fèi)圈越近的小戶型產(chǎn)品營銷的風(fēng)險也就越大，因此小戶型產(chǎn)品的價格也就越高，銷售周期也越短，廣告推廣力度也就越大。
2、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持
小戶型產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持主要與項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)密切相關(guān)。如果項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)為二產(chǎn)業(yè)，小戶型需求將非常有限。依據(jù)社會學(xué)的原理。二產(chǎn)業(yè)作為集體協(xié)作性組織，人的團(tuán)隊(duì)意識相當(dāng)濃厚，人的價值觀也以團(tuán)隊(duì)價值觀為取向，人的獨(dú)立性意識并不濃厚，所以年輕人大多與父母同居，而很少向往追求自己獨(dú)立的空間。
如果項(xiàng)目所在地三產(chǎn)業(yè)比較繁榮，市場對小戶型的需求也就會表現(xiàn)的比較強(qiáng)烈。這種狀況隨著三產(chǎn)業(yè)的繁榮而愈加強(qiáng)烈。三產(chǎn)業(yè)不僅帶來大量的年輕的知識精英，改變了當(dāng)?shù)氐娜司咏Y(jié)構(gòu)，讓當(dāng)?shù)貜氐鬃優(yōu)槟贻p人的社區(qū)，也給當(dāng)?shù)厣鐣膬r值觀與區(qū)域精神帶來變革，讓人們更加崇尚獨(dú)立，崇尚創(chuàng)新。大量的年輕城市知識精英本身的產(chǎn)品需求，與他們激發(fā)的當(dāng)?shù)爻缟凶粤⒑蟮哪贻p人的需求共同構(gòu)成了小戶型產(chǎn)品的總需求。
三產(chǎn)業(yè)中知識產(chǎn)業(yè)的比重越高，小戶型產(chǎn)品需求層次也就越具有多樣性。對小戶型產(chǎn)品本身、營銷及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性。這種狀況對營銷者來說，充滿了機(jī)遇與危險，需求的個性化為產(chǎn)品的高利潤創(chuàng)造了前提，但同時也更增加了營銷的風(fēng)險性。因此在如何有效在兩者中尋求平衡，就成為我們應(yīng)該謹(jǐn)慎思考的難題。
3、 人口環(huán)境支持
小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支撐主要是體現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)與人口素質(zhì)方面。小戶型產(chǎn)品客觀上需要有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)進(jìn)入老齡社區(qū)，家庭結(jié)構(gòu)中，空巢期家庭有相當(dāng)比重。在我國因?yàn)槌鞘谢臍v史并不悠久，第二種狀況在當(dāng)前我們的城市中，還比較少見。
小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支持不僅要求社區(qū)為青年社區(qū)，而且要求當(dāng)?shù)氐那嗄耆巳簱碛休^高的文化修養(yǎng)，價值取向趨向現(xiàn)代化，生活觀念潮流化，并且具有獨(dú)立的性格特征。當(dāng)一個城市因城市化速度過快出現(xiàn)了知識性三產(chǎn)業(yè)的異常發(fā)達(dá)，則當(dāng)?shù)刭徺I需求主要體現(xiàn)在小戶型投資客戶中。
識別當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)對小戶型營銷具有重要意義，人口結(jié)構(gòu)對小戶型產(chǎn)品營銷通常具有決定意義，是小戶型產(chǎn)品立項(xiàng)中最為關(guān)鍵的因素，營銷者應(yīng)對此保持高度重視。
4、 小戶型產(chǎn)品功能要素支持
通常我們指的小戶型產(chǎn)品有兩種概念，其一是功能型小戶型產(chǎn)品，指小戶型產(chǎn)品的功能元素只有廚測衛(wèi)臥等幾個要素每樣只有一個，即我們通常所說的一房的概念，其面積通常不會超過50平方米，其二是面積型小戶型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如60平方米的兩房，80平方米的三房。
我們對小戶型產(chǎn)品的后一種分類，無疑擴(kuò)大了小戶型產(chǎn)品概念的外延。因此給予了小戶型產(chǎn)品營銷更多的變數(shù)。這種分類對小戶型產(chǎn)品營銷的影響并不十分強(qiáng)烈，我們在此不再進(jìn)行單獨(dú)討論。
5、 小戶型行銷推廣要素支持
小戶型產(chǎn)品行銷推廣的要素支持是一個綜合性的概念，它是項(xiàng)目所有特質(zhì)的累積。是這個產(chǎn)品的精神所在。它集中了小戶型產(chǎn)品的地理位置、產(chǎn)品特點(diǎn)、使用功能、小戶型產(chǎn)品的居住理念以及發(fā)展商的聲望與實(shí)力等所有要素。
我們在此提出小戶型產(chǎn)品行銷推廣要素，是為了強(qiáng)調(diào)小戶型產(chǎn)品營銷的整體性，全面把握整個產(chǎn)品的精神，而不要單純放大小戶型產(chǎn)品的某一個要素進(jìn)行營銷推廣，以至是使?fàn)I銷陷入困境的尷尬。對小戶型產(chǎn)品的推廣要素，我們將在后面專門撰文進(jìn)行分析闡述。
6、 小戶型的產(chǎn)品要素支持
小戶型的產(chǎn)品要素支持主要是指為使小戶型產(chǎn)品更具個性，對小戶型產(chǎn)品的外立面設(shè)計與顏色進(jìn)行調(diào)配；為使小戶型產(chǎn)品的使用功能更大程度的認(rèn)同，而對小戶型產(chǎn)品戶型進(jìn)行更為合理的設(shè)計；為了增強(qiáng)小戶型產(chǎn)品更具時尚性，對各種數(shù)字化配套設(shè)施的設(shè)計與搭配，與各種公共空間的使用功能規(guī)劃；小戶型產(chǎn)品環(huán)境景觀設(shè)計等。
二、 小戶型產(chǎn)品價格策略
1、 價格與地段的關(guān)系
地段是小戶型產(chǎn)品價格第一決定因素。我們這里的地段將細(xì)化到項(xiàng)目的背臨街面，與步行街等城市中心的距離將以米數(shù)進(jìn)行計算。地段與價格存在以下關(guān)聯(lián)：
◆ 背街面的價格通常會低于臨街面的價格；
通常情況下，在背街面與臨街面的價格異常敏感，在營銷實(shí)踐中，我們不得不謹(jǐn)慎衡量背街面的價格差，通常狀況是，產(chǎn)品的單價越高，消費(fèi)者對此也就越敏感，對價格的敏感系數(shù)則顯得不是很高。
通常情況下，背臨街面價格差大致在2—3%左右，但是當(dāng)臨街面與背街面有顯著差別時，他們通常的價差將會上升到6—8%。在制定價格策略時，我們一定要小心而仔細(xì)分析顧客的購買心理與他們對本產(chǎn)品的敏感點(diǎn)分析。從而賺取合理而又穩(wěn)妥的價差利益。
◆ 離城市中心越近其價格越高；
這是地產(chǎn)實(shí)踐中的普遍原理，在此我們將不在論證。值得指出的是，項(xiàng)目距城市中心絕對距離的遠(yuǎn)近，不能成為制定價格的絕對標(biāo)準(zhǔn)，在制定價格時，還需要參考項(xiàng)目所在地的生活配套設(shè)施與地塊功能的延展性，交通條件在未來的變化等因素，再結(jié)合項(xiàng)目品質(zhì)綜合參考，在這之中找出本項(xiàng)目的合理價格區(qū)間，再在價格區(qū)間中尋找項(xiàng)目的最佳價格點(diǎn)。
◆ 商業(yè)區(qū)的價格會比居住區(qū)的價格高；
商業(yè)區(qū)因?yàn)樾枨竺黠@，會明顯高于非商業(yè)區(qū)的價格。非商業(yè)區(qū)由于地塊功能的未被認(rèn)識性，或者消費(fèi)者觀念上的拒絕，因此需求會低于商業(yè)中心。在制定價格起點(diǎn)時，建議參照上一條規(guī)律執(zhí)行，方能找出最優(yōu)價格。
◆ 靠近大型商場的價格會比不靠商場的價格高；
大型商場對小戶型產(chǎn)品的價格影響，要取決于地塊位置與商場經(jīng)營項(xiàng)目與產(chǎn)品的時尚程度，人流指數(shù)也成為項(xiàng)目定價的依據(jù)之一。如果項(xiàng)目地塊越是位于城市中心，商場規(guī)模與信譽(yù)度越高，經(jīng)營的產(chǎn)品越具有時尚性，那么小戶型產(chǎn)品的價格空間也就越大，如果再在營銷方式上，進(jìn)行變化，價格就越有可能成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者。
◆ 核心商業(yè)區(qū)價格會高于非核心區(qū)產(chǎn)品的價格；
因地段關(guān)系與功能關(guān)系，核心商業(yè)區(qū)的價格會高于非核心商業(yè)區(qū)的價格。我們在制定非核心商業(yè)區(qū)小戶型產(chǎn)品的價格時，一定要注意到小戶型產(chǎn)品的價格發(fā)展空間。通常情況下，小戶型的價格發(fā)展空間，取決于區(qū)域態(tài)勢理論與產(chǎn)業(yè)態(tài)勢理論。當(dāng)區(qū)域態(tài)勢處于強(qiáng)勢的情況下，而產(chǎn)品又極具競爭力時，則小戶型產(chǎn)品的價格指數(shù)應(yīng)當(dāng)向核心商業(yè)區(qū)的中高端價格看齊，華宇時代星空與世紀(jì)銀河的成功充分證明了這一點(diǎn)。當(dāng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭處于強(qiáng)勢時，小戶型產(chǎn)品的價格應(yīng)該具有預(yù)見性與市場競爭力。楊家坪的小戶型價格則應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高于南坪區(qū)的小戶型產(chǎn)品的價格。
◆主中心商業(yè)區(qū)的價格高于次中心商業(yè)區(qū)的價格。
在主中心商業(yè)區(qū)與非主中心商業(yè)區(qū)價格關(guān)系方面，存在一個邊緣市場理論問題。在此并不是否定我們的結(jié)論。但是在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作中，我們除了遵循這個規(guī)律外，我們也應(yīng)該注意邊緣市場帶給我們的機(jī)遇與陷阱：
邊緣市場理論的核心是一個機(jī)遇發(fā)現(xiàn)問題。機(jī)遇的多少或者價值性可用兩個指標(biāo)來尋找，一是項(xiàng)目周圍的基準(zhǔn)人口數(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，二是地塊的文化底蘊(yùn)與城市人群對這種文化底蘊(yùn)的認(rèn)同度。
在我們的市場實(shí)踐中，江北與南坪的小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)的較少，其價格也相對其他產(chǎn)品形態(tài)，顯得沒有競爭力則多少基于這兩個原因。南坪由于作為新興城市區(qū)域，原來的老基礎(chǔ)人口相當(dāng)薄弱，沒有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支撐；而作為新區(qū)，其文化底蘊(yùn)尚未形成，因而在該區(qū)內(nèi)，不僅小戶型產(chǎn)品顯得比較少，而且價格也不具備相對優(yōu)勢。而江北區(qū)雖為老城區(qū)，基礎(chǔ)人口雖較雄厚，但是其傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，其文化底蘊(yùn)在城市中，表現(xiàn)的并不明顯，因而失去了城市潮流的認(rèn)同。因此在江北，我們也比較少的發(fā)現(xiàn)小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)。
2、 高附加值營銷的必備要素
小戶型產(chǎn)品營銷要對產(chǎn)品的附加值進(jìn)行深度挖掘，除了我們對地段因素與街區(qū)的規(guī)劃功能與歷史功能進(jìn)行深度挖掘外，還可以從小戶型產(chǎn)品品牌化、發(fā)展商的信譽(yù)度，產(chǎn)品的先進(jìn)性與營銷手段創(chuàng)新上著手。因品牌化是一個泛概念，因此我們將通過多個角度的營銷策闡述時，對品牌化作出全面的分析。在此列舉了一些常用的營銷措施，來對小戶型產(chǎn)品附加值營銷進(jìn)行說明：
◆ 裝修房策略
小戶型產(chǎn)品進(jìn)行裝修房營銷是實(shí)現(xiàn)品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個非常有效的手段。
小戶型產(chǎn)品因?yàn)榭們r相對顯得比較低，因而消費(fèi)者對產(chǎn)品的單價相對顯得不是那么敏感。由于面積小，加上裝修的價格后，小戶型產(chǎn)品的總價優(yōu)勢仍然相當(dāng)明顯，所以裝修房營銷不會對小戶型產(chǎn)品的價格形成抗性，也不會對產(chǎn)品使用者產(chǎn)生壓力。
小戶型產(chǎn)品特定的購買群體，決定了裝修后的小戶型不僅不會影響小戶型產(chǎn)品的營銷，反而會極大促進(jìn)小戶型產(chǎn)品的營銷。盧鏗曾經(jīng)撰文指出小戶型產(chǎn)品的出路除了裝修還是裝修。由于小戶型購買者多是城市年輕白領(lǐng)，他們時間資源寶貴，因而在購買房屋時，對便利性的要求顯得相當(dāng)明顯；另一方面也由于戶型小，讓消費(fèi)者在整個裝修過程中，有著煮了一大鍋飯，卻只有一個人吃的失落感，也就是消費(fèi)者從自己進(jìn)行裝修過程中，不能找到更多的樂趣；其三則是房屋裝修時的規(guī)模效應(yīng)的體現(xiàn)，單個個體對小戶型進(jìn)行裝修的裝修成本會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)展商提供的裝修房的裝修成本。因此一般小戶型產(chǎn)品業(yè)主還是比較樂于購買裝修房。這樣發(fā)展商就可以通過裝修的規(guī)模效應(yīng)獲取一部分超額利潤，從而提高發(fā)展商開發(fā)產(chǎn)品的利潤。